2·3·4단계 물리적 SI 참여 — 전략적 투자자(SI)가 시행대행(CPM) 역할까지 수행 수전 → 인허가 → 준공까지 단계별 Value-Up 실행 책임
1
감정가 (현시세)
Baseline Appraisal — 통일감정평가 기준
2
수전계약 완료 · 현물출자 100%
Value-Up 100% — 수전계약 체결 완료 기준 밸류
SI 참여
수전
Power Secured
3
인허가 후 사업권 양도 · V-Up 150%
전기 + 인허가 완료 기준 · Permission Exit
SI 참여
인허가
Permit & CPM
4
준공 후 매각 · V-Up 200%
IDC 시설 및 건축 완료 기준 · Conservative IDC Basis
SI 참여
준공후
EPC & CPM
5
RESULT · 최종 차익 실현
Completion Exit — 준공 후 통매각 또는 REITs 매각
수익 실현 핵심 전제 조건
매각 전제
수전계약 필수
전력 공급 계약 미체결 시 매각 진행 불가
수익 전제
Value-Up 필수
인허가·수전 완료 후 자산가치 상승 전제
엑시트 전략 선택
A. 조기 엑시트
인허가 후 사업권 양도
리스크 최소화 Permission Exit
B. 최대 수익
준공 후 최종 엑시트
최대 수익 · 장기 보유 Completion Exit
예상 순이익 (Net Capital Gain) — 엑시트 전략별
수익 실현
토지주 핵심 이점
Landowner Value Proposition
1
개발이익 캡처 (Beyond Simple Sale)
단순 매각 대비 현저히 높은 개발 프리미엄 확보 가능
2
리스크 최소화 (Risk Isolation)
건설 리스크는 시공사·금융사 부담 / 토지주는 초기에만 노출
3
현금 투입 無 (Zero Cash Burden)
토지를 에퀴티로 현물 출자 / 추가 현금 납입 불요
4
엑시트 타이밍 선택권 보유
인허가 완료 또는 준공 완료 시점 선택 가능
5
세금 최적화 (Tax Efficiency)
취득세 이연 과세 구조 (Deferred Acquisition Tax)
투자자 설득 포인트
Why Institutions Like It
Permissions Complete
인허가 완비 → Low Execution Risk
전력 확보 (IDC 핵심)
5MW → 9.5MW 확보 완료
Land Secured
부지 확보 / 즉시 착공 가능
Ready-to-Build Asset
즉시 착공 가능한 구조화 자산
핵심 계약 설계 포인트
Structural Design — 실무
토지 출자 방식 현물출자 / SPC 이전
지분 구조 토지주 20~30% 기관 50~70% 개발사 10~20%
엑시트 약정 Drag/Tag-along 최소 IRR 조건
밸류에이션 기준 MW당 가치 NOI Cap Rate
최종 정의 & 요약
One-Line Definition
토지주는 초기 인허가까지 에퀴티로 참여하고, 개발 완료 시점에 자본을 회수하여 개발이익을 실현하는 Value-Add 투자자 구조입니다.
Executive Summary
토지주는 토지를 에퀴티로 투입하고, 인허가 및 전력 확보를 통해 자산가치를 상승시킨 후, 준공 시점에 지분을 매각하여 단순 매매 불가능한 개발 프리미엄을 회수합니다. 공사·운영 리스크는 회피하는 구조입니다.
면 책 사 항
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